Acheter un bien à louer ou investir en Bourse ? Comment comparer honnêtement

La comparaison qui tourne souvent mal

Beaucoup comparent le rendement locatif d’un bien au rendement moyen de la Bourse. Cela paraît logique, mais on compare des choses différentes. Un bien implique un prêt, des frais d’acquisition, de l’entretien, de la vacance et des frais de revente. Pas l’investissement en Bourse.

Comment rendre la comparaison équitable

• Démarrez les deux options avec exactement le même apport : l’apport sur le bien plus tous les frais d’acquisition.
• Pour le bien, comptez les loyers, la vacance, les charges, les intérêts et le remboursement du prêt.
• À la fin, retenez la valeur de revente moins les frais de revente et le capital restant dû.
• Pour la Bourse, comptez le rendement moins les frais du fonds.
• Traitez les impôts de la même manière pour les deux options.

Dans cet exemple, la Bourse est d’abord devant, car les frais d’acquisition pénalisent le bien. À plus long terme, le bien rattrape son retard, notamment grâce au prêt. D’autres hypothèses donnent un autre résultat : la hausse de valeur, le loyer et les charges pèsent particulièrement.

Ce que les chiffres ne montrent pas

• L’emplacement et l’environnement : accès, services et évolution du quartier.
• Les règles : la réglementation locative, les autorisations et la fiscalité peuvent changer.
• Les risques comme les inondations ou une mauvaise qualité de construction.
• Le temps et l’effort : locataires, entretien et gestion.
• La concentration : avec un seul bien, une grande partie de votre patrimoine repose sur un seul actif.