¿Comprar una vivienda para alquilar o invertir? Cómo comparar con justicia

La comparación que suele fallar

Mucha gente compara la rentabilidad del alquiler de una vivienda con la rentabilidad media de la bolsa. Parece lógico, pero se comparan cosas distintas. En una vivienda influyen la hipoteca, los gastos de compra, el mantenimiento, la desocupación y los gastos de venta. Al invertir en bolsa, no.

Cómo hacer una comparación justa

• Empieza ambas opciones con exactamente el mismo capital propio: la entrada más todos los gastos de compra.
• En la vivienda, cuenta el alquiler, la desocupación, los gastos, los intereses y la amortización.
• Al final, usa el valor de venta menos los gastos de venta y la hipoteca pendiente.
• Al invertir, cuenta la rentabilidad menos los costes del fondo.
• Trata los impuestos igual en ambas opciones.

En este ejemplo, invertir va primero por delante, porque los gastos de compra penalizan la vivienda. A largo plazo la vivienda recupera terreno, en parte gracias a la hipoteca. Otros supuestos dan otro resultado: sobre todo la revalorización, el alquiler y los gastos marcan la diferencia.

Lo que las cifras no muestran

• Ubicación y entorno: accesos, servicios y cómo evoluciona la zona.
• Normas: la regulación del alquiler, las licencias y los impuestos pueden cambiar.
• Riesgos como inundaciones o una mala calidad de construcción.
• Tiempo y esfuerzo: inquilinos, mantenimiento y gestión.
• Concentración: con una sola vivienda, gran parte de tu patrimonio está en un único activo.